העוסקים במלאכה כבר מכירים כי אין עוד “זמן של קסם” לבחירת זהות הנהנה הסופי במקרה של התקשרות בעסקה במקרקעין – וכי הנאמנות צריכה להיות מיוסדת במלואה עובר להתקשרות בעסקה (וכמובן מדווחת כדין לאחריה). החלטתה של וועדת הערר שבתל אביב בעניין אופק בובליל בע”מ (ו”ע 68463-12-15) מהעת האחרונה צמצמה עוד יותר את מרחב התמרון (המועט) הקיים למוסד הנאמנות שעל הפרק נבחנת מהותה של עסקת קומבינציה. נקצר ונביא להלן את המסקנות והלקחים שעל המתכנן רכישה באמצעות נאמנות במסגרת עסקת מקרקעין לשקול, זאת כדי להימנע ממיסוי כפול ולעיתים אף ממכר חוזר.
- יש לאתר ולבחור נאמן ללא כל זיקה משפטית לנכס;
- ככל שקיימת קרבה בין הנאמן לנהנה (ולמשל במקרה הנ”ל– חברה ובעלי מניותיה) – הרי שקיים החשש לטשטוש הזיקות והצורך בבחינת מהותה הכלכלית של העסקה והנאמנות בפרט;
- מומלץ לכלול התייחסות מפורשת (פוזיטיבית) בחוזה הרכישה בדבר קיום הנאמנות ולהימנע מנאמנות נסתרת (בהקשר זה אנו ממליצים גם למוכרים לכלול התחייבות פוזיטיבית “הפוכה” לפיה הזכויות אינן נרכשות בנאמנות);
- יש לערוך הסכם נאמנות מפורט בכתב הכולל בין היתר התייחסות מפורשת להיעדר זיקתו של הנאמן ביחס לזכויות המהותיות במקרקעין כאמור לעיל ובכלל זאת להסדיר השתת האחריות, ההוצאות והסיכונים – על כתפי הנהנה ולא הנאמן.
ובשורה לסיום: חשבתם על רכישה באמצעות “נאמנות” ? עשו זאת בזהירות ובחוכמה והיוועצו עם עו”ד בעל ניסיון בתחום.
